Передача жилья родственнику без использования механизмов наследования или дарения возможна через договор купли-продажи (ДКП), договор ренты, завещание, а если речь идет о супругах, то через заключение брачного договора или соглашения о разделе имущества. Какой из способов самый надежный, рассказывает Роман Ляпунов, старший партнер «Ляпунов, Терехин и партнеры».
Купля-продажа
По его словам, продажа недвижимости родственнику по ДКП является одним из наиболее защищенных с юридической точки зрения способов передачи жилья.
«Преимущества этого способа заключаются в отсутствии рисков оспаривания сделки как дарения, например, со стороны других наследников и в отсутствии налоговых последствий, если цена сделки не превышает кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент 0,7», — объясняет юрист.
Для применения этого способа необходимо:
- подготовить документы на недвижимость (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, документы-основания);
- заключить договор купли-продажи в простой письменной форме и нотариально удостоверить его;
- зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Однако, как предупреждает эксперт, есть риск, что если сделка будет фиктивной (например, без реального расчета), то она может быть оспорена как мнимая.
Договор ренты
Договор ренты позволяет передать жилье родственнику с сохранением права проживания дарителя.
Среди преимуществ: передача происходит на возмездной основе, что снижает вероятность оспаривания. Также даритель сохраняет право пользоваться объектом. Такой способ позволяет защитить имущество от третьих лиц, так как объект переходит в собственность рентополучателя.
Что для этого нужно:
- составить договор пожизненной ренты с условием передачи имущества;
- указать обязательства рентополучателя (например, финансовое содержание или уход);
- удостоверить договор у нотариуса и зарегистрировать его в Росреестре.
Риск в данном случае сводится к тому, что, если рентополучатель нарушает свои обязательства, то договор может быть расторгнут.
Доверительное управление
Если передача собственности не требуется, но нужно ограничить доступ третьих лиц, можно учредить доверительное управление, говорит Роман Ляпунов.
«При этом собственность остается за дарителем и исключаются прямые притязания третьих лиц. Однако это временная мера, не предполагающая смену собственника», — указывает он.
Наследственный фонд
Если передача должна произойти после смерти, можно рассмотреть завещание или создание наследственного фонда — это не классическое наследование, но позволяет сохранить контроль над имуществом.
Брачный договор
В случае с супругами наиболее эффективным инструментом будет оформление брачного договора или соглашения о разделе имущества — этот вариант подходит, если жилье передается супругу.
При этом устанавливается индивидуальная собственность на объект и исключаются притязания других наследников или кредиторов.
Для этого необходимо заключить брачный договор у нотариуса. Если объект уже в совместной собственности, надо подписать соглашение о разделе имущества. Затем надо зарегистрировать изменения в Росреестре.
Каждая из приведенных юридических схем имеет свои особенности — выбор подходящего варианта зависит от конкретной ситуации и целей.
«Однако самым надежным и распространенным способом является оформление договора купли-продажи или ренты, так как они предполагают возмездную основу и минимизируют возможность претензий со стороны третьих лиц», — заключает юрист.