С 1 марта 2026 года вступил в силу Федеральный закон от 31.07.2025 № 295‑ФЗ, который изменил порядок определения и изменения видов разрешённого использования (ВРИ) земельных участков.
Что такое ВРИ
Вид разрешённого использования — это законодательно закреплённый перечень видов деятельности, допустимых на земельном участке (включая использование пространства над и под поверхностью участка).
Примеры: индивидуальное жилищное строительство, огородничество, магазин, сельхозпроизводство и т. д.
Сведения о ВРИ вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и являются общедоступными.
Ключевое требование: соответствие здания ВРИ участка
С 1 марта 2026 года прямо закреплено: назначение здания или сооружения должно соответствовать ВРИ земельного участка.
Это напрямую влияет на учёт и регистрацию недвижимости в Росреестре: если объект не соответствует ВРИ, Росреестр вправе приостановить или отказать в кадастровом учёте и регистрации прав.
Пример: на участке с ВРИ «ведение огородничества» регистрация жилого дома для постоянного проживания не допускается. Поэтому изменение ВРИ нужно оформить до подачи документов на учёт объекта.
Кто и как может изменить ВРИ: порядок взаимодействия с Росреестром
Собственник земельного участка
Собственник вправе самостоятельно выбрать основной или вспомогательный ВРИ из числа предусмотренных градостроительным регламентом для данной территориальной зоны. Дополнительные разрешения и согласования не требуются.
Алгоритм действий:
1. Определите территориальную зону и допустимые ВРИ по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). Это можно сделать через сайт администрации, в отделе архитектуры, либо с помощью сервисов пространственных данных.
2. Выберите ВРИ. Основной — базовое назначение участка. Вспомогательный ВРИ устанавливается только вместе с основным (например, «хозяйственная постройка» как вспомогательный к «индивидуальному жилищному строительству»).
3. Подайте заявление о внесении изменений в ЕГРН в орган регистрации прав (Росреестр).
Доступные способы:
-
- через МФЦ;
- в электронном виде — на Госуслугах или в личном кабинете Росреестра.
Росреестр вносит изменения в срок, установленный законом о регистрации недвижимости. Результатом является обновлённая выписка из ЕГРН.
Арендатор или иной пользователь участка в государственной/муниципальной собственности
Самостоятельное изменение ВРИ не допускается. Решение принимает собственник — орган власти. Исключение — случаи комплексного развития территории.
В этом случае сначала оформляется решение уполномоченного органа, и только после этого возможна подача заявления в Росреестр.
Ограничения: когда изменение ВРИ происходит не через «самостоятельный выбор»
Для ряда категорий участков упрощённый порядок не действует:
- Сельскохозяйственные угодья. Изменение ВРИ возможно только на основании решения органа власти субъекта РФ (действует до принятия специального федерального закона).
- Садовые и огородные участки в границах территории садоводства или огородничества. Изменение ВРИ не допускается, кроме отдельных случаев (преобразование товарищества в ТСЖ, изъятие для гос/мун нужд).
- Участки в границах зон планируемого размещения объектов публичного значения (школы, дороги и т. п.). Выбор ВРИ возможен только в пределах, допускающих размещение планируемого объекта. При этом с 1 марта 2026 года включение в такие зоны участков граждан и юрлиц не допускается, кроме случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (изъятие, публичный сервитут, согласие правообладателя).
Особенности при образовании новых участков (раздел, объединение, перераспределение)
При образовании новых участков допускается изменение ВРИ вновь образуемых участков:
- если прежний ВРИ исходного участка не соответствует градостроительному регламенту;
- при объединении или перераспределении участков с разными ВРИ.
В этих случаях выбор ВРИ осуществляется с учётом градостроительных регламентов, а сведения вносятся в ЕГРН при постановке на кадастровый учёт новых участков.
Где получить сведения, необходимые для подачи заявления
|
Что требуется |
Где получить |
|
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), градостроительные регламенты |
Официальный сайт администрации муниципального образования; отдел архитектуры и градостроительства |
|
Сведения о текущем ВРИ, категории земель, границах участка |
Выписка из ЕГРН (Росреестр, Госуслуги) |
|
Консультации по допустимым ВРИ и местным особенностям |
Администрация района (земельный отдел, отдел архитектуры) |
|
Подача заявления на внесение изменений в ЕГРН |
МФЦ; электронные сервисы Росреестра и Госуслуг |
Рекомендации заявителям перед обращением в Росреестр
1. Проверьте ПЗЗ и территориальную зону участка. Это основа: именно там содержится исчерпывающий перечень ВРИ, допустимых для вашей территории.
2. Убедитесь, что участок не попадает в особые зоны (водоохранные, охранные зоны линейных объектов и т. п.) — они могут ограничивать допустимые виды использования и застройки.
3. Не приступайте к строительству до фиксации нового ВРИ в ЕГРН. Несоответствие назначения объекта ВРИ — частая причина приостановления и отказа в учёте.
4. При необходимости получите предварительную консультацию в администрации района — это поможет избежать ошибок при выборе ВРИ и подготовке документов.
Контакты и способы получения консультации
Для уточнения допустимых ВРИ по конкретному участку (с учётом ПЗЗ и зонирования) вы можете обратиться:
- в отдел архитектуры и градостроительства администрации района;
- в земельный отдел администрации района;
- через интернет‑приёмную на официальном сайте администрации.
При обращении желательно иметь кадастровый номер участка — это ускорит подбор информации.